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房屋漏水代理词

时间:2012-09-25 07:34来源:www.sjzflyz.com 作者:石家庄法律咨询网 点击:
石家庄律师 李建朋法律咨询委托电话:15930106135,请提前电话约时间 代理意见 审判长: 受陈某委托,就其诉河北滨江房地产开发有限公司房屋质量纠纷一案,发表代理意见如下: 一、被告建造的7号楼屋顶工程质量验收是否合格,被告对7号楼屋顶的维修工程是否

 

石家庄律师李建朋法律咨询委托电话:15930106135,请提前电话约时间

代理意见


       审判长:
受陈某委托,就其诉河北滨江房地产开发有限公司房屋质量纠纷一案,发表代理意见如下:
           一、被告建造的7号楼屋顶工程质量验收是否合格,被告对7号楼屋顶的维修工程是否达到《屋面工程质量验收规范》的验收标准,被告对此负有证明责任。
《房屋建筑工程质量保修办法》第3条规定:质量缺陷,是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准。根据《屋面工程质量验收规范》3.0.1规定,高层建筑的防水等级要求为二级,防水层的合理使用年限为15年。原被告认可7号楼顶层交房三年来多次进行修理,即认可防水层不能达到15年的合理使用年限。被告屋顶防水处理存在施工质量缺陷是毋庸置疑的客观事实。
《建设工程质量管理条例》第3条规定,建设、勘察、设计、施工、监理单位依法对建设工程质量负责。第19条规定,设计单位必须按照工程建设强制性标准进行设计,并对设计质量负责。第28条规定,施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工。《建筑法》61条规定,交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或验收不合格的,不得交付使用。
根据我国建筑法律的规定,被告的房屋工程质量达到国家标准和设计要求是强制性要求。被告不能保证屋顶防水层15年的合理使用寿命,屋顶工程质量存在质量缺陷已经是被告认可的客观事实。那么,被告应举证其屋顶工程质量达到验收规范要求的标准和设计要求,否则,应推定被告屋顶工程质量验收不合格。
      《城市房屋修缮管理规定》22条规定:“对中修以上的房屋修缮工程,修缮责任人必须向房屋所在地的质量监督机构办理质量监督手续,未办理质量监督手续的,不得施工。”23条规定:“中修以上的房屋修缮工程竣工后,由房屋管理部门依照《房屋修缮工程质量检验评定标准》组织质量检验评定。凡检验不合格的,不得交付使用。”被告对7号楼屋顶的修缮,适用《房屋修缮范围和标准》的规定,应属于中修。被告对7号楼的修缮质量,是否达到国家质量标准要求,被告应当提供房屋质量检验鉴定机构的评定合格证明,证明责任依然在被告。
《屋面工程质量验收规范》3.0.5规定,屋面工程的防水层,应由经资质审查合格的专业防水专业队伍进行施工;3.0.6规定,屋面工程所用材料应由产品合格证和性能检测报告------;4.3.6规定,二级防水应二道设防------。被告提供证据由北京方圆庄典家居装饰公司进行项目维修,应当不是具备防水处理资质的施工单位,原告无法信服被告委托单位的施工质量。
被告对屋顶修缮和室内装修,不过是暂时掩盖了严重的屋顶漏水质量问题,其目的,无非是想推托过保修期,以彻底推掉保修责任和质量保证责任。
       二、如果被告不能证明,原告房屋在被告修缮后依然出现渗漏现象的合理解释,是被告房顶工程和对房顶的维修工程没有达到国家的强制性标准。被告应承担房屋质量不合格,修缮不能解决屋顶工程质量问题的质量保证责任。
三、被告保证屋顶防水15年的合理使用年限是其法定义务,被告不能提供证据证明其能够履行,应承担质量保证责任。
1、屋顶防水5年保修责任系法定的被告对房屋质量问题自费采取补救措施的责任期间。15年的屋顶防水合理使用年限,系法定的被告对屋顶质量承担保证责任的质量保证期间。被告履行保修责任,亦应履行质量保证责任。过5年保修期间出现屋顶质量问题,被告应承担质量保证责任。
2、现原告房产渗漏系被告多次修缮后再次形成。被告不能提供屋顶工程验收质量合格证明和修缮工程检验评定合格证明,无法认定被告修缮的屋顶达到了国家标准,无法认定被告能履行15年合理使用寿命的质量保证责任。
3、《消费者权益保护法》22条规定,经营者应当保证在正常使用商品情况下其提供的商品应具有的质量、性能、用途、有效期限。《合同法》62条规定,质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行。原告购买的7-1-2601房产屋顶防水的质量要求,依据国家标准需达到15年合理使用年限,原告最少应在15年内不受房屋渗漏之苦。原告屋顶渗漏、被告修缮、修缮后再渗漏,已经充分证明被告交付产品存在不符合国家标准的产品质量问题。
4、《合同法》155条规定“出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以依照本法111条规定要求承担违约责任。111条规定“质量不符合约定的,------受损害方根据标的的性质及损失的大小,可以合理选择请求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或报酬的违约责任。”
被告交付屋顶工程存在质量问题,原告要求被告修缮。被告修缮,但没有证据证明其修缮的屋顶工程达到质量要求。原告屋顶再次渗漏,原来的质量问题再次出现,却可以证明其修缮的屋顶工程未达到质量要求。被告修缮后1年内即再次出现原有问题,15年免受渗漏之苦的法定质量要求岂不是奢谈,更别指望65年内会正常居住使用该房产了。
被告原告诉请被告减少价款,退还部分购房款的诉讼请求并非不合理的要求。
 

(责任编辑:令狐冲)
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